Оформление реконструкции частного дома

Чтобы оформить реконструкцию частного дома в ЕГРН, необходимо обратиться к аттестованному кадастровому инженеру за подготовкой технического плана. Кадастровым инженером производятся все необходимые внешние и внутренние обмеры дома. Затем в камеральных условиях при помощи специализированного программного обеспечения отрисовывается контур здания и поэтажные планы, вычисляется общая площадь здания.

Далее формируется Декларация объекта недвижимости, которая подписывается правообладателем дома, и подготавливается технический план. Технический план формируется в электронном виде (формат XML), заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, записывается на диск и передается собственнику здания для последующей подачи в Росреестр. В итоге по результатам проверки технического плана Росреестром принимается решение о внесении в ЕГРН новых параметров дома.

ВАЖНО: До 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок оформления домов (амнистия), допускающий осуществление строительства и реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов без подачи уведомлений о начале и завершении строительства (Федеральный Закон №404-ФЗ от 08.12.2020). Поэтому основанием для подготовки технического плана будет служить подготовленная кадастровым инженером декларация объекта недвижимости, которая подписывается собственником реконструируемого дома.

Под реконструкцией понимается любое изменение параметров дома (этажность, площадь), а также замена несущих строительных конструкций. То есть любая перестройка дома, надстройка и пристройка к дому признается реконструкцией и требует узаконивания (п. 14 ст. 1 Градостроительный Кодекс РФ).

Требуемые документы

Согласно статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ для реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома собственнику дома необходимо подать в Администрацию района уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, на основании которого Администрация выдаст уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке. Только после этого можно проводить строительные работы по реконструкции дома.

По завершении реконструкции дома собственнику снова следует обратиться в Администрацию и подать Уведомление об окончании реконструкции. К уведомлению об окончании реконструкции следует приложить подготовленный кадастровым инженером технический план на реконструируемый дом. Технический план подготавливается в электронном виде, заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера и записывается на диск. После проверки поданных документов Администрация выпустит уведомление о соответствии реконструируемого объекта и самостоятельно передаст технический план в Росреестр для осуществления кадастрового учета изменений сведений о доме.

Результатом всех процедур будет являться наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о новых параметрах дома.

Как получить разрешение на уже проведенную реконструкцию дома?

При узаконивании уже проведенной реконструкции частного дома могут возникнуть сложности, поскольку работы были проведены без получения разрешительной документации. Администрация по решению суда потребует вернуть облик здания в прежнее состояние. Либо, если это технически уже невозможно сделать, придется самостоятельно за свой счет снести всё здание. Поэтому рекомендуем узаконить ранее проведенную реконструкцию.

Есть 2 варианта развития событий:

• Подать уведомление о планируемой реконструкции и далее действовать как описано выше.
• Если после подачи уведомления о планируемой реконструкции Администрация выдает отказ, следует обратиться в суд.

В случае, если проведенная реконструкция не нарушает требования норм строительства, не несет угрозы безопасности и не нарушает права третьих лиц, вероятнее всего суд удовлетворит ваш иск.При отказе суда в удовлетворении иска, внешний вид здания придется вернуть в состояние до реконструкции.

Существует ли амнистия?

Вступивший в силу Федеральный Закон №404-ФЗ от 08.12.2020 позволяет осуществлять строительство и реконструкцию садовых домов и домов индивидуального жилищного строительства без получения уведомления о планируемом строительстве и реконструкции объекта. То есть до 1 марта 2031 года будет действовать так называемая «амнистия» на осуществление процедур кадастрового учета частных домов.

Таким образом, для оформления реконструкции частного дома следует обратиться к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана. Основанием для подготовки технического плана будет служить подписанная собственником дома декларация объекта недвижимости, которую подготовит кадастровый инженер.

Реконструкцией признается любое изменение параметров дома (площадь, этажность), в том числе надстройка, пристройка, перестройка, и замена несущих строительных конструкций. Любая реконструкция дома требует узаконивания с дальнейшим внесением новых параметров дома в Единый государственный реестр недвижимости.

Кадастровые работы по оформлению реконструкции частного дома проводятся для внесения в Единый государственный реестр недвижимости новых параметров дома.

Неоформленная по требованиям законодательства реконструкция признается самовольной. При обнаружении Органом местного самоуправления самовольной реконструкции, по решению суда собственник такого объекта должен вернуть объект в прежнее состоянии, либо, если это не представляется возможным, произвести снос самовольно реконструированного дома.

Кроме того, без внесенных в ЕГРН новых параметров дома невозможно провести юридическую сделку купли-продажи дома, мены, залога, ипотеки.